New Zealander caught between high rent increases and low wag
Rents are rising faster than wages in most parts of the country, with the gap widening particularly quickly in Auckland, according to interest.co.nz’s inaugural Rental Housing Affordability Report.
This report tracks movements in average rents around the country and compares them with movements in average after tax pay. It will be published quarterly by interest.co.nz.
It has found that in the 12 months from the second quarter of last year to the second quarter of this year, the national average rent (based on bonds received by Tenancy Services at MBIE*) increased from $404 a week to $422, a rise of $18 a week (+4.3%).
Over the same period, national average take home pay, (Full Time Equivalent, based on Statistics NZ’s Quarterly Employment Survey, with tax and ACC deductions at IRD’s standard rates*) rose from $918 in the second quarter of last year to $936 in the second quarter of this year, also an increase of $18 a week (+1.9%).
That means the average increase in rents has exactly equalled the average increase in take home pay over that period.
But a bigger concern is that rents are increasing at a faster rate than take home pay, with the figures suggesting that in percentage terms, average rents increased at more than twice the pace of average take home pay between the second quarter of last year and the second quarter of this year.
The situation is particularly acute in Auckland, where the average rent increased from $499 a week to $519 a week, up $20 a week (+4%), while average after tax pay rose from just $962 a week to $972 a week over the same period, an increase of just $10 a week (+1%).
So in Auckland, average rents rose at four times the rate of average take home pay, and in dollar terms, the rent rise was double that of average take home pay.
However there were significant variations in rent rises throughout the Auckland region, ranging from a marginal decline of -0.1% in Franklin to a rise of +5.1% in Papakura.
Papakura and the North Shore were the only parts of Auckland where the average increase in rents was below 4%.
全国大部分地区面临高额租金增加和低工资增长率的困境
据interest.co.nz的就职租赁住房负担能力的报告，在新西兰绝大部分地区，房租增长的速度远远快于工资，尤其在奥克兰，其之间的差距迅速扩大。
该报告追踪全国各地平均房租的变动情况，并将它们与税后工资平均变化情况进行比较。interest.co.nz将在每季公布。
研究发现，从去年第二季度至今年第二季度，在12个月内，全国平均房租（根据在MBIE收到的租赁服务债券）从每周的404新西兰元增加到422新西兰元，上涨18新西兰元一周（+4.3%）。
同期，全国平均实得工资（根据新西兰统计局的季度就业调查，以相当于全职工作为基础，并按照税务局的标准税率扣除个人所得税和ACC）从去年第二季度到今年第二季度从918新西兰元上涨到936新西兰元，也增加了18新西兰元每周（+1.9%）。
这意味着同期租金平均增幅正好等于平均实得工资的增幅。
但更令人担忧的是，租金比实得工资的增长速度更快，数据显示，按百分比计算，去年第二季度和今年第二季度平均租金增长速度是平均实得工资的两倍多。
奥克兰地区尤其严重，平均租金从$499上涨到$519每周，上涨$20每周（+4%），然而税后平均工资只从$962上涨到$972，每周仅增加$10（+1%）。
所以在奥克兰，平均租金的增长率是平均实得工资的四倍，按新西兰元计算，租金增长是平均实得工资的两倍。
然而与整个奥克兰地区的租金增长率有显著差异的是，范围从富兰克林地区有-0.1%的降低到帕帕库拉地区的增幅达到5.1%。
帕帕库拉和北岸是奥克兰仅有的两个平均涨幅低于4%的地区。
惠灵顿的租房者也可能感到手头拮据。
惠灵顿地区的平均租金从去年第二季度的每周424新西兰元增加的今年第二季度的452新西兰元，每周上涨28新西兰元（+6.6%）。
同期，惠灵顿地区的平均实得工资从每周的$994增加到$1017，每周上涨$23（+2.3%）。
下哈特地区的增长更加显著，平均租金增长49新西兰元一周（+14.7%），从去年第二季度的$330至今年第二季度$379。
对于租房者而言，基督城地区是较好的选择。这是全国唯一一个地区平均租金明显较低。在同期，从每周$380下降到$362，降幅4.7%。
与此同时，坎特伯雷每周平均实得工资从$899增加到$914，这意味着坎特伯雷的租房者收到了工资上涨和租金下降的双重好处。
平均租金的上涨也主要集中在中心城区，在皇后镇和湖泊地区上涨了11.2%，是全国平均租金最昂贵的地区，在今年第二季度达到$575每周。
其他地区的平均租金增长率也十分强劲：黑斯廷斯地区增幅11.2%，纳皮尔增幅11%，旺格努伊涨幅9.9%，罗托鲁阿上涨9％，璜加雷增幅8.9%，达尼丁上涨8.2%。
特别值得关注的一点是，在奥克兰，平均租金增长率和全国平均水平近似（4%同比4.3%）。平均实得工资在奥克兰只增加了全国平均水平的一半以上略多一点（1.0%比1.9%），同比惠灵顿，坎特伯雷和远离中心城区地区，其平均水平要低得多。
奥克兰的平均净工资相对较低的增长可能是该地区净移民率高的一个的副作用。
净移民率创下历史新高，占奥克兰人口增长的近三分之二，在过去的12个月中新增了40,000到45,000新居民。
这意味着移民是更多租房需求的主要驱动力，这远远超过了于建造房屋的速度。
因此，移民无疑会给房租带来压力。
这也可能导致该地区的平均工资增长率较低，一些经济学家认为，目前的移民模式抑制了移民增长，尤其是低工资的就业。
但不管是什么原因，目前的数据表明无房居民将被迅速上升的租金和缓慢上涨的工资压得喘不过气来。
［本文由TRS物业管理提供］